Consideraciones sobre la Adquisición de Titularidad Registral
Más allá de las dudas respecto del artículo 32, hay consenso en que el tercero del artículo 34 lo es, y se puede convertir en propietario en base a que adquiere, finalmente, de la apariencia generada por el Registro. Expliquemos sucintamente en qué consiste esta adquisición: La necesidad de ofrecer seguridad y certeza a las transmisiones, sustentado en la llamada seguridad del tráfico, llevó a determinar que quien se fía de la apariencia resulte protegido en su adquisición. Consecuencia de dicha regla son el artículo 464 del Código Civil, el artículo 85 del Código de Comercio o el artículo 20 de la Ley Cambiaria. Todos esos preceptos protegen al que recibe un derecho por recibirlo en ciertas condiciones de seguridad que se estiman imprescindibles para que el mercado funcione. Siguiendo la misma regla, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece respecto de los bienes inmuebles inscritos en el Registro una presunción iuris et de iure de titularidad del tercero que adquiere con buena fe de titular registral al decir: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.
Esta regla plantea una serie de problemas en los que no podemos entrar y para el estudio de los cuales remitimos a los estudios sobre la materia. Pero sin entrar, podemos señalar como idea básica, que así como la adquisición de bienes se lleva a cabo en nuestro sistema según el Código Civil por medio del título y el modo (artículo 609 del Código Civil), lo cual exige la entrega ex iusta causa por quien tiene el poder de disposición sobre la cosa (nemo dat quod non habet, artículo 1160 del Código Civil); en el caso de bienes inscritos, la inscripción del bien por quien adquiere de titular inscrito opera la adquisición. Como dijo don Jerónimo González “rompe así el sistema con el apotegma jurídico nemo dat quod non habet para preceptuar que quien haya contratado con el titular según el Registro será amparado en su derecho inscrito”.
Consecuencia de ello, se llega a decir, que mientras no se inscriba la transmisión hay como dos propiedades: una entre partes determinada por la posesión, y otra frente a terceros, de modo que la plena propiedad erga omnes solo se adquiere con la inscripción.
Debate Doctrinal sobre la Naturaleza de la Adquisición
Ello llevó a Funaioli a postular la existencia de varias propiedades relativas si se producen dobles ventas antes de la inscripción; a Maiorca y Ferri a decir que, en consecuencia, en tanto solo el que adquiere de titular registral se ha convertido en propietario por la Ley, se puede decir que este adquiere a domino. Lo cual es tanto como decir, como afirma recientemente Méndez, que “el titular registral es el verus dominus en el Derecho de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario”, ya que “las adquisiciones protegidas por la fe pública registral son adquisiciones a domino”.
Dicha afirmación no es compartida por buena parte de la comunidad jurídica privatista, que sigue considerando que la transmisión opera extrarregistralmente, y que por tanto el titular registral, si acaba siendo propietario solo en base a la inscripción, en tanto no adquiere de quien dejó de ser titular extrarregistral, adquiere a non domino. Y ello porque, a juicio de Peña, si el acto otorgado por quien ya no es titular extrarregistral se mantiene es por la eficacia que se da a la apariencia del Registro, mas no porque este genere poder de disposición donde no lo había.
El Título Presunto como Fundamento de la Adquisición
A fin de no perecer en estas disputas doctrinales, y procurar simplemente comprender bien lo que hace respecto de la adquisición del derecho el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, recurriremos a quien (según de Castro) mejor explica los derechos reales en la doctrina clásica española: Luis de Molina. A decir de Molina, el título es “la raíz o el origen” de un derecho. Y entre los títulos, la ley los dispone expresos y también presuntos, “que se presumen tales mientras dura la buena fe”. Y creo que esto, y no otra cosa, sería el título de quien adquiere de titular registral: un título presunto establecido por el legislador para facilitar la circulación de los bienes. La adquisición se podrá apellidar a domino o a non domino, pero adquisición es, y lo es por título presunto. Y así, desde una óptica más general decía Von Thur que se trataba de una adquisición derivativa “en razón de la buena fe”.
Hay que tener en cuenta que lo dice respecto a las adquisiciones inmobiliarias por título presunto basado en la apariencia, con independencia de que haya o no Registro. Habiendo Registro, se ha discutido cuál es el fundamento de la adquisición. Vallet la fundamentaba en la buena fe. Pero dicha doctrina es criticada por Ermida Linares, García García y Jordano Barea, quienes entienden que la buena fe será conditio iuris, pero no causa eficiente de la adquisición, fundamentada en la adquisición.