Los Derechos Reales en el Código Civil: Análisis y Casos Prácticos

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LOS DERECHOS REALES

1. Concepto y características

– Concepto: Poder otorgado por el ordenamiento jurídico, inmediato y absoluto sobre una cosa que implica en su titular un señorío pleno o parcial sobre la misma.

– Caracteres generales:

  • DERECHO SUBJETIVO: protege el interés de una persona sobre una cosa.
  • DE NATURALEZA PATRIMONIAL: contenido económico, el titular del derecho obtiene las ventajas económicas de la cosa.
  • TRANSMISIBLE: dentro del tráfico jurídico.
  • ACCIÓN REAL: la ley reconoce una acción contra la persona poseedora de la cosa.

– Caracteres esenciales:

  • ABSOLUTO: eficacia erga omnes y ubi rem mean invenio, ubi vinidico.
  • INMEDIATO: el poder del titular se realiza y ejercita de una manera directa sin colaboración o intervención de 3º.

– Estructura:

  • SUJETOS: titular o cotitulares y sujeto pasivo indeterminado.
  • OBJETO: cosas existentes, determinadas o lícitas.
  • CONTENIDO: poder sobre la cosa, facultades: persecución, uso y disfrute, realización, disposición, preferencia.

– Regulación:

  • CÓDIGO CIVIL: libertad de la propiedad y individualismo económico.
  • LEGISLACIÓN ESPECIAL: espíritu social, predominio del interés general, limitaciones de la propiedad y limitación de la autonomía de la propiedad.
  • NORMAS DE CONFLICTO: art. 10.1 CC. (lex rei sitae), art. 52.1 LEC

2. Distinción entre derecho de crédito y derechos reales.

SEMEJANZAS: derecho subjetivo patrimonial

DIFERENCIAS:

  • Concepto, objeto: prestación/cosa
  • Sujeto pasivo: determinado/indeterminado
  • Eficacia: relativa/erga omnes
  • Principios: autonomía/libertad limitada
  • Adquisición: acto jurídico/título y modo
  • Prescripción: extintiva/extintiva-adquisitiva
  • Prelación: igualdad/antigüedad
  • Publicidad: no/registro de la propiedad
  • Pérdida del bien: no siempre/extinción del derecho
  • Fundamento: transitorios/permanencia

3. Figuras intermedias:

  • IUS AD REM: derecho a la cosa. Se ha adquirido una cosa, pero aún no ha sido entregada. El derecho real se encuentra in itinere en proceso de formación, es un derecho de crédito.
  • DERECHO REAL IN FACIENDO: derechos reales que contienen obligaciones de hacer. El derecho real está dependiendo de una obligación, depende de un tercero. Servidumbre positiva.
  • OBLIGACIÓN PROPTER REM: quien sea titular del derecho real está obligado a llevar una determinada conducta.

4. Sistemas del numerus clausus y numerus apertus en la creación de los derechos reales.

Apertus: silencio CC y 2.2 LH y 7RH

Clausus: orden público, relación ejemplificada la del art. 2 LH

La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por el numerus apertus, el cual tiene unos límites como: mantener requisitos esenciales, no contradecir el orden público, determinación del derecho e inscripción.

5. Clasificación de los derechos reales

  • Derecho real provisional: POSESIÓN
  • Derecho real definitivo:
    • PLENO: PROPIEDAD
    • LIMITADO O PARCIAL EN COSA AJENA:
      • DE GOCE: usufructo, uso-habitación, servidumbre, superficie, censo, enfiteusis, aprovechamiento de bienes inmuebles.
      • REALIZACIÓN DE VALOR: hipoteca, prenda, anticresis.
      • ADQUISICIÓN PREFERENTE: opción, tanteo, retracto.

LA POSESIÓN

1. Concepto, elementos, sujetos, objeto y clases

– Concepto: La posesión es la tenencia de la cosa unida a la voluntad o conciencia respecto a la tenencia: poder de hecho sobre la cosa: señorío efectivo (ius possessionis) y derecho a poseer (ius possidendi).

– Regulación: 430-466 CC

– Elementos: Derecho Romano,

  • CORPUS: manera estable, sometido a la voluntad del poseedor con o sin contacto personal (460.4,440, posesión mediata).
  • ANIMUS: elemento intencional o espiritual, propósito de tener la cosa para sí con independencia del derecho.

– Sujetos:

  • FÍSICAS: capacidad natural (443 CC)
  • JURÍDICAS: (38 CC)

– Objeto: cosas o derechos susceptibles de estar sometidos a la voluntad del sujeto, 437 CC.

– Clases:

  • NATURAL: mera detentación/CIVIL: aprehensión de la cosa, comportamiento como titular/CIVILÍSIMA: nace sin aprehensión material, posesión ad usucapionem.
  • INMEDIATA: poder de hecho sobre la cosa/MEDIATA: posesión a través de la posesión de otro.
  • VICIOSA: adquirida ilegalmente/NO VICIOSA: tolerada o bajo criterios de orden público.
  • INJUSTA: sin derecho a poseer/JUSTA: con derecho a poseer.
  • MALA FE: conocimiento de que no tiene derecho a poseer/BUENA FE: ignora que su posesión sea injusta.
  • POSESIÓN PRECARIA: condescendencia del poseedor real.

2. Protección judicial de la posesión

  • Todo poseedor, tenga o no derecho a poseer, está protegido.
  • La protección posesoria se confía a los medios judiciales.
  • Prohibición de cualquier acto violento (441 CC).
  • Protección de la apariencia, de la exteriorización de un derecho real.
  • Se protege el puro hecho posesorio con independencia del derecho (446 CC).
  • Cauce procesal de carácter especial y sumario dirigido a dilucidar el puro hecho posesorio ante el juez.
  • Plazo de prescripción de 1 año desde el despojo o perturbación.

LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: antes LEC 1881 con interdicto de retener (cese los actos del demandado) e interdicto de recobrar (restitución, posesión, + indemnización, + frutos).

Ahora LEC 2000, con tutela sumaria de la posesión (art. 250.1,4º,1) y reforma 5/2018 de tutela sumaria de la posesión por ocupación ilegal de viviendas, son las dos tramitaciones rápidas, delimitado el objeto.

Art. 250.1,4º,1: se decidirán en juicio verbal las demandas que pretendan la tutela sumaria de la tenencia de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

Art. 447.2 LEC: no producirán efectos de cosa juzgada.

– Características: JUICIO VERBAL, SUMARIO, DIRIGIDOS A RETENER O RECOBRAR LA POSESIÓN, NO ENTRA SOBRE EL DERECHO A POSEER, 1 AÑO DE CADUCIDAD.

JUICIO VERBAL: 1º demanda, 2º se cita a las partes al juicio oral, si no hay conformidad se practica la prueba, 3º sentencia y 4º recurso de apelación en un plazo de 5 días.

JUICIO VERBAL DE SUSPENSIÓN DE OBRA NUEVA: interdicto de obra nueva (art. 441.2 y 447.2 LEC), paralización o suspensión de una obra que se encuentra en construcción, es diferente de un interdicto de obra ruidosa.

Paralización de la obra antes de la vista oral. Requisito: no estar terminada la construcción. Finalidad: perturbar el estado posesorio del actor. Procedimiento: juicio verbal. No produce efecto en la cosa juzgada.

3. Liquidación del estado posesorio (art. 451 a 458 CC)

  • Poseedores de buena fe: ignora que en su adquisición hay un vicio que invalida.
    • FRUTOS: los hace suyos los recibidos, y los pendientes se le abonan o recolectan.
    • GASTOS: se abonan los necesarios, se abonan los útiles, lujo.
    • PÉRDIDA O DETERIORO: pagar indemnización si hay dolo.
  • Poseedor de mala fe: sabe que no tienen derecho a la tenencia de la cosa.
    • FRUTOS: devolverlos o abonarlos.
    • GASTOS: abono de los necesarios, no se abonan los útiles ni los de lujo.
    • PÉRDIDA O DETERIORO: pagar indemnización correspondiente.

4. Efectos de la posesión

  • Mientras subsiste la posesión: protección judicial de la posesión, función legitimadora y prescripción adquisitiva.
  • Cuando concluye del estado posesorio: liquidación del estado posesorio.

5. Posesión de bienes inmuebles (art. 464 CC)

Función legitimadora: nadie puede transmitir a otro más derechos que los que él tiene, el propietario puede ejercitar la acción reivindicatoria contra todo poseedor.

La posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. Si se hace de manera ilegal, podrá reivindicarla de quien la posea.