Contrato de Arrendamiento Art. 1915 CC:

“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

Características del Contrato de Arrendamiento

• Es un contrato bilateral, porque ambas partes se obligan recíprocamente.
• Es un contrato oneroso, porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.
• Es un contrato oneroso conmutativo, porque cada parte se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez.
• Es un contrato principal, subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención.
• Es un contrato de tracto sucesivo, porque las obligaciones van naciendo y extinguiéndose sucesiva y periódicamente mientras dure la vigencia del contrato, de manera que cumplida una obligación nace otra de la misma naturaleza y extinguida esta la próxima y así sucesivamente.
• Es un contrato consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, sin embargo el artículo 1921 dispone “Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa”.
• Es un contrato nominado, la ley lo reglamenta y lo tipifica.
• Es un título de mera tenencia, no es un título traslaticio de dominio.

Efectos del Contrato de Arrendamiento de Cosas

Obligaciones del Arrendador:

Art. 1924 CC: “El arrendador es obligado: 1°. A entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2°. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; 3°. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”.

Art. 1962 CC: “Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro Conservador antes de la inscripción hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura”.

Obligaciones del Arrendatario:

1. La obligación de pagar el precio o renta. Art. 1943 CC: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por un o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”. “El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen.
2. La obligación de usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato.
3. Obligación de cuidar la cosa como buen padre de familia.
4. El arrendatario está obligado a las reparaciones locativas.
5. Obligación de restituir la cosa arrendada al fin del contrato (Obligación esencial).

Art. 1947 CC: “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y perdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable”.

Causales de Terminación del Contrato de Arrendamiento de Cosas

Art. 1950 CC: “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 1.° Por la destrucción total de la cosa arrendada; 2.° Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; 3.° Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán; 4.° Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.”

Extinción del Derecho del Arrendador:

N°3: El arrendador dio en arrendamiento un bien porque era su dueño, por ejemplo, y perdió el dominio. Al perder el dominio se extingue el contrato de arrendamiento. La extinción del derecho se puede producir por:

• Causas ajenas a su voluntad.
• Culpa del arrendador.
• Acto de terceros.
• Disposición de la ley.

Extinción por Hecho o Culpa del Arrendador Art. 1961 CC:

“Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”.

También termina el contrato de arrendamiento por insolvencia declarada del arrendatario. “La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o acreedores podrán substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador. No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competirá acción de perjuicios contra el arrendatario según las reglas generales”.

Ley 18.101: Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos

Art. 1 Ley: El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil.

Art. 2 Ley: Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:

1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.
2. Inmuebles fiscales.
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y.
5. Estacionamiento de automóviles y vehículos.

Alteraciones de Esta Ley Respecto a las Normas del CC:

Desahucio y Restitución:

Art. 3 Ley: “En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución”.

Subarrendamiento:

Art. 5° Ley: “En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte”.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.