Introducción

Los contratos reales son aquellos en los que la formalidad exigida por el Derecho para que el contrato sea obligatorio consiste en la entrega material del objeto del contrato.

Para Gayo, existe un contrato real cuando un sujeto transfiere a otro la propiedad de una cierta cantidad de cosas fungibles, conviniendo la restitución de la misma cantidad en una fecha dada.

Para Justiniano, un contrato real se da cuando un sujeto transmite a otro una cosa en propiedad, posesión o simple detentación, conviniendo:

• La custodia de la cosa y su restitución.
• Su uso y restitución posterior.
• La disposición de las cosas fungibles entregadas en propiedad.
• Que la cosa entregada en posesión sirva para la garantía del pago de una deuda.

Tipos de Contratos Reales

El Mutuo

Es el prototipo de negocios crediticios.

Concepto

Es un contrato real, unilateral y gratuito por el que una persona llamada mutuante entrega la propiedad de una cantidad de dinero u otras cosas fungibles a otra persona llamada mutuario, que se compromete a devolver, pasado un cierto tiempo, igual cantidad de dinero o de cosas fungibles del mismo género y calidad.

Análisis de la definición

• Real: Requiere la entrega de la cosa para su perfección.
• Unilateral: Solo genera obligaciones para el mutuario.
• Gratuito: No se espera una contraprestación por el préstamo.

Sujetos

• Mutante: El que entrega la propiedad del dinero.
• Mutuario: El que recibe la cosa y se obliga a devolverla.

Requisitos

1. Que el mutuante sea propietario de las cosas prestadas.
2. Entrega efectiva de la cosa.
3. Fungibilidad de la cosa.
4. Causa”Credend” específica.
5. La devolución de una cantidad exacta a la recibida.

Acciones

“Actio Certae Creditae Pecuni”: Si el préstamo es de dinero. “Condictio Certae Re”: Si el préstamo es de otra cosa fungible.

El Comodato

Concepto

Contrato real, sinalagmático imperfecto, gratuito, por el que una persona, llamada comodante, entrega a otra, llamada comodatario, una cosa no consumible, mueble o inmueble, para que le dé un determinado uso y luego la restituya.

Análisis de la definición

• Real: Requiere la entrega de la cosa.
• Sinalagmático imperfecto: Las obligaciones de las partes no son equivalentes.
• Gratuito: No hay contraprestación por el uso de la cosa.

Sujetos

• Comodante: El que entrega la cosa.
• Comodatario: El que recibe la cosa y se obliga a restituirla.

Objeto

Entrega de cosas inconsumibles. También cosas consumibles siempre y cuando no se consuman.

Uso y Restitución

El comodatario debe devolver la cosa cuando cumple el plazo prefijado o bien lo requiera el comodante.

Finalidad del Contrato

El uso de un objeto de forma gratuita.

Requisitos del Contrato

1. Entrega de la cosa.
2. La cosa sea no consumible.
3. Carácter gratuito.

Obligaciones del comodatario

1. Usar la cosa conforme al uso convenido o conforme a su naturaleza.
2. Preservar la cosa de su deterioro, respondiendo en caso de deterioro por dolo y por culpa.
3. Devolver la cosa en perfecto estado, una vez acabado el uso o por haber finalizado el término fijado.

Obligaciones eventuales del comodante

1. Resarcir al comodatario de los gastos necesarios hechos por este o de los gastos extraordinarios producidos por la cosa prestada.
2. Deber de indemnización del comodatario en el caso de que, durante el uso de la cosa prestada, ésta perjudicare al comodatario e incluso pueda ejercitar el ”Ius Retentionis”.

Acciones

“Actio In Factu”: Dirigida a conseguir la devolución de la cosa. “Actio In Ius Ex Fide Bon”: Dirigida a lograr todo lo que el juez entiende exigible con arreglo a la buena fe. “Actio Commodati Direct”: A favor del comodante. “Actio Commodati Contrari”: A favor del comodatario.

El Contrato de Depósito

Definición

El contrato de Depósito es un contrato real, sinalagmático imperfecto, gratuito, por el que una persona, llamada”Deponen”, entrega a otra, llamada”Depositariu”, la posesión de una cosa mueble con la finalidad de que la custodie, no la use y la devuelva cuando sea requerida.

Análisis de la definición

• Real: Requiere la entrega de la cosa.
• Sinalagmático imperfecto: Las obligaciones de las partes no son equivalentes.
• Gratuidad: No hay contraprestación por la custodia.

Sujetos

• Deponens: El que entrega la cosa.
• Depositarius: El que recibe la cosa y se obliga a custodiarla y restituirla.

Objeto

La entrega de una cosa mueble.

Finalidad

La custodia por el depositario de una cosa mueble y su posterior devolución en la fecha fijada o cuando sea requerido por el depositante.

Origen histórico

Es una figura contractual reconocida en los más viejos sistemas jurídicos, pues en tiempos primitivos las gentes sentían ya la necesidad de confiar la custodia de objetos valiosos a las personas de cuya lealtad estuviesen seguros.

Efectos

Los efectos del contrato de depósito se deducen de las obligaciones del depositario y del depositante. Normalmente estas obligaciones corren a cargo del depositario, pero a veces emergen a cargo del depositante.

Obligaciones del depositario

1. Guardar y custodiar la cosa dada en depósito.
2. Tomar las medidas necesarias para su conservación en relación a la naturaleza de la cosa depositada.
3. No debe usar la cosa, pues incurriría en”Furtum Usu” cuya sanción, además del delito de”Furtu”, acrecentaría su responsabilidad al caso fortuito.
4. Debe restituir la cosa, sus accesorios y los frutos producidos por ella.

Obligaciones del depositante

1. Resarcir al depositario de los gastos necesarios que haya tenido que hacer para la conservación de la cosa.
2. Resarcir al depositario de los daños que la custodia de la cosa dada en depósito le hubiera producido.

Figuras Especiales de Depósito

• Depósito necesario: Es aquel que se constituye en momentos excepcionales o de peligro que ponen en inminente peligro las cosas, no pudiendo el depositante escoger al depositario sino que este se constituye en depositario espontáneamente.
• Depósito judicial: Es el caso especial de depósito que acontecía cuando dos personas que litigaban por una cosa, esta era entregada a un tercero que debía conservarla y devolver a quien venciera en el litigio.
• Depósito irregular: Se llamaba así cuando se depositaba una suma de dinero, facultado el depositante al depositario para disponer del dinero entregado.

Acciones

*”Actio In Duplum Ex Causa Deposit”: Acción infamante por quebrantamiento de la lealtad.

El Contrato de Prenda

Definición

Es un contrato real, sinalagmático imperfecto y de buena fe, por el que una persona, llamada deudor, para garantizar el pago de una deuda, entrega a otra (acreedor) una cosa que ésta se obliga a devolver cuando sea satisfecha la deuda que la prenda garantiza.

Análisis de la definición

• Real: Requiere la entrega de la cosa.
• Sinalagmático imperfecto: Las obligaciones de las partes no son equivalentes.
• De buena fe: Se rige por el principio de buena fe.

Sujetos

• Acreedor prendario: El que recibe la prenda.
• Deudor prendario: El que entrega la prenda.

Obligaciones del acreedor pignoraticio

1. La conservación de la cosa dada en prenda, no pudiendo sacarla a menos que medie el pacto de anticresis.
2. La devolución de la cosa cuando le haya sido satisfecha la deuda por parte del constituyente del Pignus.
3. El acreedor es responsable por dolo, culpa y custodia.

Acciones

“Actio Pignoraticia Direct”: Se utilizaba contra el que recibió la cosa para pedirle la devolución del exceso que se había percibido con su venta. “Actio Pignoraticia Contrari”: Para reclamar al que entregó la cosa los gastos necesarios hechos para la conservación de la cosa, así como daños y perjuicios sufridos.

La Compraventa

Concepto

Contrato consensual, sinalagmático perfecto, oneroso y de buena fe, por el que el vendedor se obliga a entregar la pacífica y definitiva posesión de una cosa a otra persona llamada comprador, que se obliga a transmitirle la propiedad de una suma de dinero.

Análisis de la definición

• Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento.
• Sinalagmático perfecto: Las obligaciones de las partes son equivalentes.
• Oneroso: Ambas partes obtienen un beneficio económico.
• De buena fe: Se rige por el principio de buena fe.

Sujetos

• Emptor: Comprador.
• Venditor: Vendedor.

Desarrollo histórico

1. Compraventa real o natural.
2. Compraventa consensual productora de obligaciones.
3. Compraventa obligacional del dominio.
4. Compraventa obligacional que requiere de la”Traditi” para transmitir la propiedad.

El Objeto de la Compraventa

Son la mercancía y el precio.

• Merx: Son objeto de la compraventa tanto las cosas”In Commerciu” corporales como las incorporales. También las presentes o futuras: “Emptio Rei Sperata”: Cosas que se esperan. “Emptio Spe”: Compra de la esperanza.
• Pretium: El precio debe cumplir los siguientes requisitos:
  1. Verum: Debe ser real, no simulado.
  2. Certum: Debe ser exacto, bien determinado y conocido por las partes.
  3. In Pecunia Numerata: No se puede pagar con cosas, debe ser en dinero.
  4. Iustum: El precio debe llegar al 50% del valor del objeto.

Obligaciones del Comprador

1. Pagar el precio.
2. Si la cosa perece, no se libera del pago del precio.

Obligaciones del Vendedor

1. Guardar la cosa para su entrega.
2. Entregar la cosa.
3. Responder por evicción.
4. Responder por vicios ocultos.
5. El 2º requisito requiere una”Traditi”: la compraventa es una”Iusta Causa Traditioni”.

Acciones

“Actio Vendit” (a favor del vendedor). “Actio Empt” (a favor del comprador).

Cláusulas adicionales

“Pactum Lex Commisori” (o resolución del contrato). “Pactum In Diem Addicti” (pacto de adjudicación a término). “Pactum De Retro Vendend”. “Pactum Displicentia” (o venta a prueba).

El Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es la figura más confusa del Derecho de obligaciones tanto desde el punto de vista de sus orígenes como desde el punto de vista de la práctica jurídica.

Historia del arrendamiento

En un primer momento, este contrato sólo se dio para el arrendamiento de cosas “Locatio Conductio Re”). Otro paso es cuando se dan cuenta de que los esclavos, además de ser arrendados como cosa, también pueden arrendar su fuerza productiva de trabajo, y nace el arrendamiento de servicios “Locatio Conductio Operaru”). Y por último aparece aquella modalidad dirigida a conseguir el resultado de una actividad, el arrendamiento de obra “Locatio Conductio Operi”).

Concepto y Caracteres

El contrato de arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y a título oneroso, por el que una persona se obliga a procurar a otra el uso y disfrute temporal de una cosa “Locatio Conductio Re”) o la prestación de determinados servicios “Locatio Conductio Operaru”) o bien la ejecución de una obra “Locatio Conductio Operi”), recibiendo una renta llamada”merce”.

Estas tres especies del contrato de arrendamiento tienen en común lo siguiente:

1. Ser contratos consensuales.
2. Sinalagmáticos perfectos.
3. El arrendamiento se confunde con la compraventa en los casos de arrendamiento a largo plazo o perpetuidad.
4. Contrato de buena fe:
   • La”Actio Locat” a favor del locator.
   • La”Actio Conduct” a favor del conductor.

Tipos de Contrato de Arrendamiento

Locatio Conductio Rei (Arrendamiento de Cosa)

Es el tipo de arrendamiento más antiguo que se da en Derecho romano, tiene por objeto una cosa de cualquier clase con tal de que no sea consumible. Es un contrato por el cual el arrendador “Locato”) se compromete a proporcionar al arrendatario el disfrute temporal de una cosa mediante el pago de una cantidad de dinero “Merce” = Renta) proporcional al tiempo.

Obligaciones del locator (arrendador)

1. Procurar el uso y disfrute de la cosa arrendada.
2. Responsabilidad que tiene el arrendador en base a la culpa y por los vicios ocultos de la cosa, aunque no fuesen reconocidos por parte del arrendador.
3. Realizar las operaciones importantes o necesarias para el mantenimiento de la cosa objeto del arrendamiento. Si las lleva a cabo el arrendatario, habría que reembolsarse los gastos de conservación necesarios y los útiles.
4. Responder por la pérdida de la cosa, en caso fortuito.

Obligaciones del conductor (arrendatario)

1. La de pagar la renta convenida o”Merce”, con la particularidad de que le ha de transmitir la propiedad de una cantidad de dinero determinada. Había un caso de arrendamiento o”Colonia Partiari” donde en vez de dinero se pagaba en especie, es decir, una porción de los frutos obtenidos.
2. Conservar la cosa en buen estado y usarla de acuerdo con la finalidad a que esté destinada según su naturaleza y estructura. También debe custodiar y responder en caso de hurto de la cosa.
3. Restituir la cosa al finalizar el arrendamiento.

Causas de extinción

:1ºEn caso de que expire el plazo convenido.2ºPor renuncia del arrendatario, siempre que sea por justa causa.3ºCuando se trate el arrendamiento del ejercicio de un usufructo, se extinguirá cuando finalice este.4ºEn caso de no haber plazo fijado para su extinción, se podrá extinguir por renuncia de algunas de las partes y sin previo aviso.5ºEn caso de incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes. El no pago de la renta dará lugar al desahucio.