CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Concepto y elementos

El arrendamiento es aquel contrato por virtud del cual uno de los contratantes se obliga a proporcionar a otro el uso de una cosa por un tiempo determinado a cambio de un precio o renta. Los sujetos que celebran el contrato de arrendamiento se denominan arrendador y arrendatario.
Objeto del contrato de arrendamiento pueden ser bienes muebles o inmuebles así como universalidades o conjuntos de cosas. En cuanto a la forma del arrendamiento como la mayor parte de los contratos es válido cualquiera que sea la forma en que se celebre incluso si es verbal.

Normativa

El régimen jurídico del arrendamiento de vivienda contenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU) es aplicable a las edificaciones cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.El régimen jurídico del arrendamiento para uso distinto de vivienda contenido en la LAU es aplicable a aquellas edificaciones que tengan por objeto un destino distinto de la vivienda permanente del arrendatario es decir, a los arrendamientos de temporada y a los arrendamientos que caen sobre inmuebles destinados a ejercerse en ello actividades profesionales, recreativas o asistenciales.

Contenido del contrato de arrendamiento

Las obligaciones del arrendador son entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y mantenerlo en el uso pacífico de la cosa arrendada así como efectuar en esta las reparaciones necesarias a fin de conservar la en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, salvo que se hubiese pactado que las reparaciones se haga cargo del arrendatario. Las obligaciones del arrendatario son el pago del precio en los términos convenidos, usar la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia, respetar el destino económico de la cosa, y devolver la cosa, al finalizar la relación contractual tal como la recibíó, con excepciones de los deterioros derivados de su uso normal o de causas no imputables al arrendatario.

El incumplimiento por parte del arrendador o del arrendatario de sus obligaciones contractuales, produce los efectos habituales.

a) La falta de pago de la renta. B) La falta de pago del importe de la fianza o su actualización. C) El subarriendo o la cesión inconsentidos. E) Cuando la vivienda tengan lugar actividades molestas. F) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

Por su parte el artículo 27.3 LAU señala las causas por las cuales puede resolver el arrendatario. Estas son; a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a la que se refiere el artículo 21. B) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. El procedimiento mediante el cual el arrendador puede recuperar la cosa inmueble que está indebidamente en manos del arrendatario, se conoce en nuestro país con el nombre desahucios. Conviene también hacer una referencia a las facultades o derechos que corresponden a los sujetos ligados por un contrato arrendamiento. Por lo que respecta al arrendador conserva las facultades de disposición sobre la cosa que le correspondiese en cuanto propietario.  En cuanto al arrendatario, puede ser el contrato siempre que cuente con el consentimiento del arrendador.

La duración del contrato de arrendamiento

Es nota carácterística del arrendamiento el estar sometido a un plazo término de duración. La ley no admite los arrendamientos perpetuos o indefinidos. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si está fuera posterior.Sí estamos ante un arrendamiento rústico habrá que atender al artículo 12 LAR.

El arrendamiento de vivienda

El legislador ha considerado oportuno tener los intereses del arrendatario de vivienda y por ello establece una serie de normas dirigido sobre todo a asegurarle la permanencia en la misma durante un periodo de tiempo así como su estabilidad de la renta. Actualmente se garantiza al arrendatario la posibilidad de permanecer en la vivienda arrendada durante 3 años, a cuyo fin se establece que si la duración del arrendamiento fuera inferior a 3 años llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda

Los objetivos que el legislador persigue al establecer unas particulares normas para los arrendamientos de edificaciones que no se destina a vivienda son muy diferentes a los que le han llevado regular el arrendamiento de vivienda.La mayor parte de esas normas tienen naturaleza dispositiva; no ocurre así, sin embargo con el deber del arrendamiento de prestar una fianza en metálico en el momento de celebración del contrato, cuya cuantía será el importe de 2 mensualidades de renta. 

La ley reconoce al arrendatario el derecho a subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el cual debe, eso sí, notificarse de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubiese realizado.

El arrendamiento para uso distinto de vivienda se extiende por las causas generales de extinción del arrendamiento. En caso de venta del inmueble arrendado la ley reconoce al arrendamiento unos derechos de adquisición preferente sobre la misma, que se conocen con el nombre de tanteo y retracto y que deberán ejercitarse los plazos y condiciones establecidos en la ley.